DSR 뜻
DSR이란 Debt Service Ratio 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻 합니다. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. 모든 신용대출 원린금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득에 차지하는 비중인데요. 대출 상환 능력을 심사하기 위하여 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표입니다.
DSR 계산하는 방법
DSR 계산 방법은 '총 대출의 연간 원리금 상환액'을 '연소득'으로 나눠 100을 곱합니다. 예를 들어 A가 연간 원리금 상환액이 3000만원이고, 연소득이 5000만원이라고 했을때 이 A의 DSR은 3000만원 / 5000만원 *100=60% 됩니다. 비주택 담보대출은 8년, 신용대출은 5년 카드론은 3년으로 만기를 정해놓고 납입해야 할 원리금을 계산하게 됩니다.
DTI, LTV 차이점
'DTI는 국내에선 총부채상환비율이라고 합니다. DTI는 소득에 대한 부채비율을 계산한다는 것. 주택담보대출에 대해 원리금을 적용한다는 것은 DSR과 같습니다. DSR은 주택담보대출을 제외한 모든 대출의 원리금도 끌어와 합산해야하기 때문에 대출 가능한 규모가 DTI보다 더 줄어들 수 밖에 없습니다. LTV는 Loan To Value ration로 담보가치대비 최대 대출가능한도를 말합니다. 만약 LTV가 40%라면, 시가 10억의 아파트에 대해서 4억까지 대출 받을 수 있습니다. LTV만 적용된다면 소득이 전혀없더라도 대출을 받는데 문제가 없습니다.
DSR이 논란되는 이유
DSR이 논란되고 있는 이유는 정부의 DSR 규제 강화 때문인데요. 올해 1월부터 가계의 은행권 대출금 합계가 2억이 넘으면, DSR 40%(2금융권은 50%) 적용됩니다. 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 합한 총대출금액이 2억원을 초과하면, 매년 상환해야 할 원금과 이자의 합계가 연소득의 40%를 초가할 수 없게 됩니다. 올해 7월에는 더 강화가 되어 은행권 대출금 합계가 1억이 넘으면 DSR 40%규제가 적용. 즉 1~2억이 넘어가는 대출 규모라면 원리금 갚는데 연소득 40% 이내만 써야 합니다. 이렇게 된다면 대출 한도가 축소되고 아파트 잔금 대출 확보가 어려워지며, 오피스텔 구입시 대출 가능 한도가 줄어 거래량이 줄고, 은행에서 가계대출 받기 더 어려운 상황이 발생될 수 밖에 없습니다.
✅DSR규제가 제외되는 경우
- 신규대출 없이 기존 대출만으로 만기를 연장하거나 금리 조건을 변경하는 경우
- 전세금이나 3백만원 이하 소액 전용대출, 예금 담보대출을 적용 대상에서 제외
- 분양주택의 중도금 대출(잔금 대출은 적용대상)
DSR 규제 강화가 사회에 주는 영향
DSR 규제를 강화한 이유는 코로나19 사태로 가계부채가 급속도로 증가하기 때문입니다. 미국은 202년 기준금리를 서너 차례 인상할 것이라 예상했습니다. 한국은행은 선제적으로 기준금리를 단기간에 0.75% 인상했습니다. 기준금리가 빠르게 인상되고 있는 시점에 가계대출 규모 증가 상태가 계속되면, 가계 대출상환에 문제가 발생하면서 사회적 문제로 발생될 수 밖에 없습니다. 정부는 미리 대출규모를 줄여 이런 문제를예방하려고 합니다. DSR규제로 가계의 대출규제 가능 규모가 줄게 되면, 가계의 투자, 소비위축이 발생되고, 부동산,주식,투자자산의 가격하락, 기업의 투자생산 위축으로 이어질수 있습니다.
기준금리가 인상되는 시점에 무리한 대출은 가계 재정에 위험이 될 수 있습니다. DSR규제 강화에 맞춰 갚을 수 있는 정도로 대출아야 할거 같습니다.
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